Ermittlung von Bodenrichtwerten in der Innenstadt Karlsruhes

Seit 2010 ist die Anzahl der Kaufflle auf dem Karlsruher Immobilienmarkt rcklufig. Whrend bis 2013 noch ber 3.000 Kaufflle pro Jahr verzeichnet wurden, waren es 2017 lediglich 2.272. Durchschnittlich handelt es sich zudem nur bei jedem achten Kauffall um ein unbebautes Grundstck. Es sind jedoch unbebaute Grundstcke, die vorrangig zur Ermittlung von Bodenrichtwerten herangezogen werden. Im Gebiet der Innenstadt verschrfen sich die Rahmenbedingungen fr die Bodenrichtwertermittlung, da unbebaute Grundstcke dort typischerweise kaum vorhanden sind. Dennoch mssen dort nach gesetzlicher Vorgabe Bodenrichtwerte ermittelt werden. Aus dieser Problemlage entwickeln sich folgende Fragen:

Was sind Bodenrichtwerte berhaupt, wozu dienen sie und wer ist fr ihre Ermittlung und Verffentlichung zustndig? Und wie knnen Bodenrichtwerte ermittelt werden, wenn zu wenige oder gar keine Kaufflle vorliegen?

Diese und weitere Fragen werden in der vorliegenden Arbeit beantwortet. Ziel der Arbeit ist es, trotz der kaum vorhandenen Kaufflle Bodenrichtwerte fr die Innenstadt Karlsruhes zu ermitteln. Daher werden im Rahmen dieser Untersuchung andere Parameter, wie unter anderem Erdgeschossladenmieten und Passantenfrequenzen, ausgewertet. Die ermittelten Ergebnisse werden anschlieend mit den bereits vorhandenen Bodenrichtwerten verglichen, um daraus Empfehlungen zur Anpassung der Bodenrichtwerte sowie zu den Abgrenzungen der Bodenrichtwertzonen abzuleiten. Unter Einbeziehung vergleichbarer Stdte wird zudem eine berprfung des absoluten Bodenrichtwertniveaus in Karlsruhe durchgefhrt.

Das Problem der Bodenrichtwertermittlung ohne vorhandene Kaufflle betrifft nicht nur die Karlsruher Innenstadt. Gebiete, in denen kaum oder gar keine unbebauten Grundstcke veruert werden, gibt es nahezu in jeder Grostadt. In der Wertermittlungspraxis und in der immobilienwirtschaftlichen Forschung sind unterschiedliche Anstze zur Lsung dieses Problems zu finden. Nicht alle diese Anstze