Die Mieterdienstbarkeit bei der Wertermittlung von Gewerbeimmobilien

Vermieterseitige Solvenzprobleme betreffen nicht nur die Investitionen der Eigentmer, sondern auch die der Mieter. Vor diesem Hintergrund besteht mieterseitig das Bestreben, die gettigten Investitionen von der wirtschaftlichen Situation der Vertragspartnerseite abzukoppeln. Prinzipiell steht dem Mieter als Mittel zunchst nur der Abschluss eines langfristigen Mietvertrages mit ausreichend dimensionierten Verlngerungsoptionen zur Verfgung. Die Gefahr des vorfristigen Untergangs im Rahmen der Zwangsversteigerung oder Eigentmerinsolvenz besteht jedoch, da dem jeweiligen Ersteher des Grundstckes Sonderkndigungsrechte zur Verbesserung der wirtschaftlichen Verwertbarkeit zugebilligt werden. Im ungnstigsten Fall ist mit der Anmietung einer hochwertigen Einzelhandelsflche die Anmietung weiterer Flchen in benachbarten Gebuden verbunden, deren Vertrge bei ungewolltem Entzug der eigentlichen Hauptmietflche nicht kurzfristig kndbar wren. Konsequenterweise wird daher der Versuch unternommen, den vorzeitigen Verlust der Mietsache auf einem geeigneten Weg auszuschlieen.
Eine mglicherweise geeignete Methode zur Zielerreichung soll in dieser Arbeit vorgestellt werden: die Mietsicherungsdienstbarkeit. Diese wird zur Absicherung von Gewerbemietvertrgen in der Minerallbranche schon seit Jahrzehnten eingesetzt, whrend der Handel die Vorzge dieses Sicherungsinstruments erst in jngerer Zeit fr sich entdeckt hat. Zunehmende Diskussionen ber die Bercksichtigung von Mietsicherungsdienstbarkeiten bei der Verkehrs- und Beleihungswertermittlung sowie die Ermittlung der Abschlagshhe machen eine Auseinandersetzung im Zuge der Bewertung von Gewerbeimmobilien sowie die Kooperation mit potentiellen Investoren erforderlich. Ziel der vorliegenden Arbeit ist es, den Einfluss von Mietsicherungsdienstbarkeiten auf den Verkehrs- und Beleihungswert anhand mglicher Fallvarianten darzustellen.